来源：中指研究院
2023-02-15 16:11:03
近年来，房地产代建日益受到房企关注，2022年，房地产代建企业在积极开展业务的同时，不断提升业务水平，为房地产代建的更好、更快发展不断集聚能量。代建领域新增签约面积首次突破一亿平方米，多家房企新增代建平台，纷纷进军代建领域。同时，代建企业积极探索代建业务模式，通过助力不良项目纾困，携手多方共赢。
(相关资料图)
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政策：均与政府代建相关
2022年，代建行业规范政策陆续出台，为代建行业更加规范、良性健康发展提供有力支持。 从时间来看 ，代建相关政策主要于下半年密集发布。 从发布城市来看 ，目前主要分布于存量市场和城市更新需求较多的城市，如深圳市和东莞市全年均发布代建相关政策2个。
当前，代建政策依旧为与政府代建相关，尚未有商业代建相关政策出台，相关内容主要体现在以下几个层面。其一 ，完善代建企业名单库。如昆山市为代建企业名录库扩容，新增代建企业。 其二 ，颁布代建制度，使代建政策更适合后期市场发展需求，利于投资项目的高质效达成。如济南市新增投资项目代建制管理办法，更加规范代建相关制度；东莞市颁布政府投资建设项目代建制管理办法，提升政府投资项目效益。 其三 ，明确代建工作流程及相关细则，进一步提高区域代建管理标准化水平。如厦门市颁布《代建工作规程》，该规程填补了国内综合性代建管理地方标准的空白；东莞市颁布项目代建管理费总额控制数费率计提办法，明确代建费率计算办法。
表：2022年部分代建政策梳理
资料来源：中指研究院整理
规模：首次突破一亿平，集中度有所上升
1.新签约规模
首次突破一亿平方米，保持快速增长。 2022年，预计代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米，首次突破一亿平方米，较2021年同比增长11.3%，依旧保持较快增长速度。
图：2018-2022年房地产代建新签约项目面积与增长率情况
数据来源： 中指数据CREIS
2.市场集中度
2022年，从代建新签约项目建筑面积来看，预计前5企业所占市场份额为58.6%，较2021年上升5.4个百分点。2022年，入局代建领域的企业持续增多，导致行业竞争加剧，头部企业为获得领先优势加速发展，通过探索“项目纾困”、资本代建等新的业务发展模式和寻求在产业园、写字楼等新赛道突破获取大量项目，表现突出。
图：2018-2022年房地产代建新签约项目前五企业市场集中度
数据来源： 中指数据CREIS
典型房地产代建企业：头部企业探索新业务模式，多家房企入局代建领域
头部企业通过探索“项目纾困”、资本代建等新业务发展模式，拓展代建领域。 随着代建竞争加剧，头部代建企业积极探索新业务模式，如绿城管理携手金融机构落地资本代建、介入“项目纾困”等探索新的发展模式，2022年落地奥园广州云和公馆等项目，为其业绩提供有力支持。中原建业与多个城市城投平台及国企达成战略合作，积极拓展政府代建领域。
多家房企入局代建领域，且发展迅猛。 2022年，龙湖、中梁和华夏幸福均成立代建公司，进军代建业务，其中，龙湖龙智造成功签约重庆江北、中铁城投天府新区等项目；幸福安基中标沈阳市代建保交付项目、廊坊片区综合开发代建项目共计252万平方米，发展势头迅猛。
表：2020年以来成立代建平台的房企及业务表现情况
数据来源：中指院综合整理
未来趋势：政府代建前景广阔，新赛道获突围机遇
房地产代建是当前倡导的新发展模式的重要方向。 房地产行业旧有的高负债、杠杆周转发展模式难以为继。2021年12月中央经济工作会议首次提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”。2022年3月《政府工作报告》指出，探索新的发展模式。2022年12月中央经济工作会议指出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。房地产代建具有轻资产、低负债、抗周期等特点，是新发展模式的重要形式之一，日益受到房地产企业青睐。
政府代建前景广阔。 保障性住房、老旧小区改造等均为政府代建提供了广阔的空间。具体来看，“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）；改造老旧小区1.6亿平方米。
地方国企、城投公司积极拿地，为代建提供更多机会。 根据《 2022年中国房地产企业拿地排行榜 》显示，地方城投公司托底拿地明显，按面积TOP100拿地企业中，有地方城投公司71个，是2021年同期的3倍多；拿地金额TOP100企业中，地方城投占比16.4%，较上年同期增加13.7个百分点。城投公司拿地后入市率较低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均为代建企业提供更多机遇。
“项目纾困”为资本代建提供更多机遇。 2021年下半年以来，房地产行业进入调整期，房企债务违约、项目延迟交付等问题频发，“保交楼”成为2022年政府工作的重中之重。一方面，“项目纾困”为房地产代建提供了更多空间；另一方面，当前“项目纾困”手段多样，其中，以政府、金融机构和房企三方合力的模式较多。该模式下，金融机构入局，又为资本代建提供了更多的发展空间和借鉴经验。
新赛道获得突围机会。 面对竞争加剧的房地产代建行业，部分代建企业在新赛道寻求突围，一方面，持续加大在保障房等政府代建领域签约力度；另一方面，利用自身优势，在写字楼、商业综合体、产业园等领域获取新机遇。
